LIQUIDATION JUDICIAIRE ET BAIL COMMERCIAL.

L’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire est souvent synonyme d’un grand désarroi pour le créancier-bailleur, lequel accuse souvent, avant même le jugement d’ouverture, des mois d’impayés de la part de son débiteur-preneur.

Le lecteur sait que le jugement d’ouverture n’emporte pas résiliation du bail commercial qui constitue, par ailleurs, l’un des actifs essentiels du fonds de commerce, pour ne pas dire l’unique actif de valeur dans une majorité des cas. Le liquidateur est seul maître à bord, c’est à lui que revient l’option de résilier/continuer ou de céder cet actif.

Si le liquidateur est en position de force, il n’en reste pas moins que s’il décide de poursuivre le contrat, il doit s’assurer qu’il dispose des fonds nécessaires à cet effet ; mais le créancier-bailleur, qui souhaiterait engager la responsabilité du liquidateur pour non-paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture devra, préalablement, exiger du liquidateur le paiement desdits loyers ou, à défaut, la résiliation immédiate du bail.

Mais alors que peut bien faire le bailleur (si ce n’est déclarer sa créance au passif de la procédure) ?

Le bailleur est en droit de récupérer son bien si les loyers postérieurs au jugement d’ouverture ne sont pas honorés et pour cela il n’y pas moultes solutions : il doit solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés du tribunal judiciaire ou, mieux, faire constater la résiliation judiciaire par le juge commissaire. C’est un choix tactique à ne pas négliger.

1/           D’abord, il est important de préciser que le législateur laisse un délai de carence de trois (3) mois entre le jugement d’ouverture et le moment à compter duquel le bailleur est autorisé à agir pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés du tribunal judiciaire ou le constat de la résiliation devant le juge commissaire. Ce n’est qu’une fois ce délai de trois (3) mois écoulé ET faute de régularisation des loyers dans ce même délai que l’action peut être engagée.

Précision importante : si la procédure de liquidation judiciaire résulte d’une conversion de la procédure de redressement judiciaire alors le délai de trois (3) mois commence à courir à compter du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire !

2/           Ensuite, il convient d’opérer un choix entre action en constat d’acquisition de la clause résolutoire, clause contractuelle qui obéit aux dispositions impératives des articles L.145-1 et suivants du code de commerce – et notamment l’obligation d’un commandement de payer préalable – ou la saisine directe, sans aucun commandement préalable, par requête, du juge commissaire sur le fondement R.641-21 al 2 du code de commerce.

Le dépôt de la requête entre les mains du juge commissaire est une arme redoutable pour le créancier-bailleur qui souhaiterait pouvoir récupérer son bien (et le valoriser) plutôt que de le voir céder – sans aucun contrôle – à un acquéreur qu’il n’aura pas choisi.  En effet, si l’actif n’a pas encore été cédé, le juge commissaire devra nécessairement constater la résiliation judiciaire pour défaut des loyers postérieurement au jugement d’ouverture.