BAIL COMMERCIAL : CHANGEMENT DE DESTINATION

En principe, le bail commercial doit déterminer le type d’activités qui peuvent être exercées dans le local : il s’agit de la « spécialisation ».

Il arrive cependant en pratique que le preneur souhaite « étendre » l’activité initialement consentie.

La destination du local commercial n’est pas rigide ; la loi autorise le commerçant à diversifier son activité, dès lors que cette dernière est conforme à l’évolution des usages en la matière. En fonction de la modification souhaitée, la déspécialisation sera qualifiée de partielle [A], ou au contraire totale [B].

A.  La déspécialisation partielle : l’exercice d’activités connexes ou complémentaires.

La déspécialisation partielle (ou “simple”) consiste à adjoindre une activité dite connexe ou complémentaire à l’activité prévue par le bail. Il s’agit d’un droit pour le preneur qui “peut” en décider, sous réserve toutefois d’en informer le bailleur par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception comme le précise l’article L.145-47 du code de commerce.

Si le bailleur conteste le caractère connexe ou complémentaire de l’exercice envisagé par le preneur, il disposera alors d’un délai de 2 mois pour saisir le tribunal judiciaire.

A noter cependant que la jurisprudence a développé la notion “d’activités incluses” au bail. En vertu de cette notion, certaines activités, qui ne figurent pas explicitement au bail, peuvent être considérées comme incluses implicitement dans celui-ci, de sorte que le preneur peut les exercer sans se soumettre à la procédure de la déspécialisation partielle (autrement dit, sans avoir à informer dans les formes prescrites le bailleur de l’exercice de telles activités incluses).

Le caractère inclus d’une activité s’apprécie eu égard à l’évolution des usages commerciaux ; la Cour de cassation n’hésite pas à sanctionner les juges du fond qui ne se référent pas à ces « usages » afin de valablement caractériser ou écarter une extension d’activité[1].

A titre d’exemple, la cour d’appel de Paris[2] a récemment considéré qu’une activité de commerce d’alimentation générale incluait également la revente de produits déjà transformés (en l’espèce des plats cuisinés) et que par conséquent, la vente de ce type de produits était courante et conforme à l’évolution des usages en matière de commerces d’alimentation générale.

B.  La déspécialisation totale : l’exercice d’activités différentes.

La déspécialisation totale (ou “plénière”) consiste à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues initialement au bail conformément à l’article L.145-48 du code de commerce.

Cette déspécialisation totale du bail, contrairement à la déspécialisation partielle présentée précédemment, ne constitue pas un droit pour le preneur : il doit obtenir l’autorisation du bailleur.

La faculté de refus du bailleur n’est pas sans limites. En effet, le refus doit être justifié par un motif grave et légitime, à défaut le tribunal judicaire pourra autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur et ce, au titre de l’article L.145-52 du code de commerce.

Les conditions :

• (i) la modification doit être justifiée par la conjoncture économique,
• (ii) elle doit être compatible avec la destination, le caractère et la situation de l’immeuble et, enfin,
• (iii) elle ne doit pas se heurter à un motif grave et légitime permettant au bailleur d’opposer un refus.

La procédure :

1/         Le preneur souhaitant procéder à une déspécialisation totale devra indiquer au bailleur les activités dont l’exercice est envisagé par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

2/         Le bailleur disposera alors d’un délai de 3 mois pour se prononcer ; le preneur est tenu d’informer, dans les mêmes formes, les créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

En conclusions :  La modification ou encore l’extension de la destination prévue initialement est tout à fait possible. Cependant, l’attention du preneur est attirée sur la nécessité de bien comprendre les notions d’« activité incluse » ou d’« activité connexe ou complémentaire » qui n’obéissent pas au même régime. La procédure à suivre est différente ; une erreur d’appréciation pourrait caractériser une violation contractuelle et ouvrir la voie à des sanctions pouvant aller jusqu’à la réalisation du bail commercial.

La prudence s’impose !

[1] Civ. 3ème, 22 octobre 2015, n°15-18.670

[2] CA Paris, 17 février 2021, n° 18/07905